Die 7 Grundregeln der Hausverwaltung
Die Kardinalregeln der Hausverwaltung Lübeck
Ein Hausverwalter berichtet von seinen Erfahrungen und gibt Tipps für uns in der Branche.
Als ich anfing, Immobilien zu verwalten, machte ich ein paar stressige Fehler.
Sie waren nicht nur für mich stressig, sondern auch für meine Frau, die Angst hatte, verklagt zu werden und/oder die Mieteinnahmen zu verlieren, auf die wir uns verlassen haben. Ich habe ein paar harte Lektionen gelernt, aber durch dieses Feuer habe ich gesehen, wie wichtig ein hochwertiger Kundenservice ist – auch bei der Vermietung.
Erlauben Sie mir, eine wahre Geschichte von einem meiner abenteuerlicheren Fehler zu erzählen:
Vor Jahren beschlossen die Mieter einer meiner Immobilien, ihre Zimmer (und Nebenzimmer) ohne Erlaubnis an jeden weiterzuvermieten, der sie aufnehmen würde. Sie sammelten Einzahlungen aus diesen Unterbriefen und zogen dann aus.
Der seltsame Teil war, dass sie sich sehr bemühten, es vor mir zu verstecken. In der Tat, wenn ich eine Reparatur durchführen musste, würden sie darauf bestehen, dass es am Tag war, an dem ihre Unterbriefe bei der Arbeit waren. Dann ließen sie sich hinein und versteckten dann die zusätzlichen Betten und Gegenstände, so dass der Ort nicht so aussah, als wäre er untervermietet.
Als ich schließlich bemerkte, dass jemand das Haus mit einem Schlüssel betrat, der nicht auf dem Mietvertrag stand, wurde mir klar, was los war. Zu diesem Zeitpunkt war der Mietvertrag zwei Wochen vor dem Ende, und es war es nicht wert, vorzeitig zu kündigen. Aber die Unterbriefe verursachten einige große Schäden, für die ich 2/3 der Kaution einbehalten habe. Am schlimmsten war, dass meine Vormieter die Nerven hatten, mich wegen der zurückgehaltenen Kaution zu verklagen – mit der Behauptung, dass “sie” es nicht getan hätten – und sich weigerten, die Kaution an die Unterbriefe zurückzugeben.
Auf der anderen Seite sah der Richter ihre Lügen durch und wies den Fall zurück, und ich wischte meine Hände davon ab.
Zu meinem ursprünglichen Punkt kann es manchmal schwierig sein, ein Immobilienverwalter zu sein. Aber ich glaube, wenn man einige grundlegende Best Practices lernt, wird man nicht in diese Fallen tappen.
Grundregeln der Hausverwaltung
Die gute Nachricht ist, dass es wirklich nur sieben “Kardinalregeln” für eine erfolgreiche Immobilienverwaltung gibt (meiner Meinung nach), und ich glaube, wenn Sie sich an diese Best Practices halten, werden Sie über 99,9 Prozent der anderen Manager stehen und dazu beitragen, Ihren Erfolg zu sichern.
- Gut abschirmen und nicht diskriminieren.
- Mieten einfach und automatisch bezahlen
- Haben Sie eine felsenfeste Miete und halten Sie sich daran.
- Besichtigung der Immobilie einmal im Quartal
- Seien Sie fair, ehrlich und führen Sie rechtzeitige Reparaturen durch.
- Wissen, wie und wann man “Notizen” verwendet.
- Die Kaution wird nur für tatsächliche, spezifizierte Schäden einbehalten.
1. Gut abschirmen und nicht diskriminieren.
Ich glaube, dass Sie 90% Ihrer potenziellen Probleme beseitigen können, indem Sie hohe Standards setzen und Bewerber gründlich prüfen. Aber um dies zu erreichen, müssen Sie über einen strukturierten Screening-Prozess verfügen, der keine der geschützten Klassen diskriminiert.
2. Mieten einfach und automatisch bezahlen
In meinen mehr als 10 Jahren, in denen ich Immobilien verwalte, ist die Aktion, die mein Geschäft am meisten verbessert hat, das Angebot (und die Forderung) von Mietern, die Miete online zu zahlen.
Tatsächlich, nachdem ich mit Hunderten von Mietern in 10 Jahren gearbeitet habe, hatte ich nur 2 verspätete Zahlungen, nachdem ich zu Online-Mietzahlungen gewechselt hatte.
3. Haben Sie eine felsenfeste Miete und halten Sie sich daran.
Wenn es nicht schriftlich ist, dann zählt es nicht.
Ihre Fähigkeit, erfolgreich zu sein, hängt in hohem Maße von der Stärke und Fairness Ihres Mietvertrages ab. Wenn du keinen schriftlichen Mietvertrag verwendest, dann möchte ich dich ermutigen, deine Wege zu ändern. Selbst wenn Sie nur eine monatliche Vereinbarung treffen wollen, sollte diese trotzdem schriftlich erfolgen.
Schließlich wird ein Mieter versuchen, Löcher in Ihren Mietvertrag zu bohren, und wenn Sie nicht in einen hochwertigen Mietvertrag investiert haben, der für Ihren Staat entworfen wurde, dann werden Sie sich wahrscheinlich nicht verteidigen können. Wenn Sie keinen haben, besuchen Sie unsere empfohlenen landesspezifischen Leasinganbieter.
4. Besichtigung der Immobilie einmal im Quartal
Wenn Sie zu beschäftigt sind, um eine Immobilie mindestens einmal im Quartal zu inspizieren, dann sind Sie zu beschäftigt, um ein guter Lübecker Hausverwalter zu sein.
Normalerweise gibt es eine Art Reparatur oder Problem, oder regelmäßige Wartung einmal im Quartal, die meine Aufmerksamkeit erfordert. Selbst wenn ich einen Auftragnehmer beauftrage, möchte ich die Arbeit gerne weiterverfolgen, um sicherzustellen, dass sie richtig ausgeführt wurde. Auf diese Weise habe ich die Möglichkeit, die gesamte Anlage zu besichtigen.
5. Seien Sie fair, ehrlich und führen Sie rechtzeitige Reparaturen durch.
Ob Sie einen Dienstmädchenservice betreiben, Häuser bauen, eine Anwaltskanzlei leiten oder das beste glutenfreie Brot der Welt herstellen – jedes erfolgreiche Unternehmen weiß, dass Qualität und Vertrauen die Eckpfeiler der Kundenzufriedenheit sind.
Als Hausverwalter, wenn ich fair, ehrlich und rechtzeitig repariere, werde ich in der Lage sein, die Bewohner für längere Zeiträume zu halten und mehr Miete für meine Mieten zu verlangen. Es ist wirklich so einfach.
6. Wissen, wie und wann man “Notizen” verwendet.
Wie sicher sind Tod und Steuern in diesem Leben, so sind auch die Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Benachrichtigung.
Der richtige Gebrauch von Mitteilungen ist vor allem der häufigste Problempunkt für Vermieter und Manager. Jeder Staat hat seine eigenen Anforderungen, und offen gesagt, ist es ein Problem, “eine angemessene Kündigung” abzugeben, bevor man die Immobilie besucht oder einen Mietvertrag kündigt. Aber, wie sicher sind Tod und Steuern in diesem Leben, so sind auch die Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Benachrichtigung. Überspringen Sie es nicht – Sie werden es bereuen.
7. Die Kaution wird nur für tatsächliche, spezifizierte Schäden einbehalten.
Gelegentlich passiert etwas Schlimmes. Möglicherweise ist es ein Mieter, der es versäumt, eine angemessene Kündigung abzugeben, oder vielleicht gibt er den Mietvertrag vollständig auf und lässt Ihnen 2 Monate unbezahlte Miete.
Es ist so wichtig, dass Sie die Kaution nur für tatsächliche, spezifizierte Schäden (materieller oder finanzieller Art) einbehalten. Dies können Mieten, Verspätungsgebühren oder die Kosten für die Behebung überhöhter Schäden sein.
Sie können eine Anzahlung nicht zurückhalten, nur weil Sie verrückt sind, oder weil der Mieter eine Lücke in Ihrem Mietvertrag gefunden hat. Sie müssen in der Lage sein, den Schaden mit Quittungen oder einem Vertrag / Leasingvertrag nachzuweisen.
Du kannst nicht “double dip” auf die Miete zahlen! Tue das Richtige!
Am wichtigsten ist, dass man die Miete nicht “double dip” nennen kann. Wenn beispielsweise ein Mieter bei der Räumung nicht rechtzeitig Bescheid gibt, können Sie ihn für die Miete verantwortlich machen, bis die “richtige Bescheid” erfüllt ist. Aber wenn Sie innerhalb weniger Tage einen Ersatzmieter finden, dann können Sie die neue Miete UND die Kaution des ehemaligen Mieters nicht behalten – einfach weil Sie keinen tatsächlichen Schaden (außer einigen Tagen Leerstand) geltend machen können, da ein neuer Mieter mit der Zahlung begonnen hat.
Zusammenfassung
Das war unser Gastbeitrag “Die 7 Grundregeln der Hausverwaltung” im Wertkonzepte Immo-Blog.
Offensichtlich ist die Hausverwaltung komplizierter als diese sieben Regeln, aber die Einhaltung dieser Regeln bringt Sie über 99,9 Prozent der anderen Manager und hilft Ihnen, Ihren Erfolg zu sichern.
