Wie wählt man die richtige Hausverwaltung?

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Bei einem Vermieter geht es nicht nur darum, einen Mietvertrag zu unterzeichnen und jeden Monat die Miete einzuziehen. Für aktive Vermieter ist das Wissen, wie man die richtige Hausverwaltung auswählt, ein wichtiges Instrument zur Erhaltung einer produktiven Mietobjekt.

Leerstehende Einheiten müssen beworben werden, mit Tag der offenen Tür und Vorführungen für potenzielle Mieter. Nach dem Sammeln von Mietapplikationen müssen Sie Hintergrundprüfungen für alle durchführen und ein umfassendes, landesspezifisches Mietpaket unterzeichnen.

Dann sind da noch die 3-morgendlichen Anrufe, die Reparaturen erfordern, die Koordination mit den Auftragnehmern, die Inspektion der Arbeiten. Möglicherweise stören sich die Mieter nicht daran, die Miete zu zahlen – jemand muss durch alle rechtlichen Formalitäten waten und sie vor Gericht bringen.

Sie entscheiden sich also für einen Hausverwalter. Aber wie entscheiden Sie, wen Sie einstellen?

Hier sind einige Fragen und Tipps zur Bewertung und zum Vergleich von Hausverwaltungen in Lübeck, um das richtige Unternehmen für Ihre Immobilieninvestitionen zu finden.

Marktkenntnis

Wie wähle ich die richtige Hausverwaltung in Lübeck?In erster Linie, ist das Unternehmen auf Ihre Art von Eigentum und Nachbarschaft spezialisiert? Ein Unternehmen, das sich auf High-End-Mieteinheiten spezialisiert hat, wird, wenn überhaupt, nur widerwillig Low-End-Einheiten nehmen. Ebenso hat ein Manager, der sich auf Low-End-Eigenschaften spezialisiert hat, wahrscheinlich nicht die Finesse, die für High-End-Einheiten geeignet ist.

Passt ihre Professionalität zu ihrer Marktlücke? Ein High-End-Unternehmen sollte eine schlanke, moderne Website mit vielen digitalen Mietservices haben (mehr dazu später). Sie sollten eine professionelle Empfangsdame und ein gehobenes Büro haben.

Untergeordnete Managementgesellschaften sollten ein funktionaleres Gefühl für sie haben. Sie mögen nicht schlank und gehoben sein, aber sie sollten trotzdem reaktionsschnell und höflich sein, mit einem sauberen Büro, das für Mieter der unteren Kategorie zugänglich ist.

Ist das Unternehmen auch eine Immobilienagentur? Wenn ja, stellen Sie sicher, dass sie nicht überpriorisieren die Immobilienagentur Seite des Unternehmens über die Hausverwaltung. Fragen Sie, wie viele Mieteinheiten sie verwalten und wie viele Immobilienverkäufe sie jedes Jahr tätigen.

Schließlich, wie lange sind sie schon im Geschäft, und wie lange ist der Lead Manager schon in dieser Stadt? Wie in jeder Branche zählt Erfahrung.

Platzierung von Inseraten

Inserate sind für Vermieter gewinnbringende Maßnahmen. Sie schnell und effizient mit qualifizierten, langfristigen Mietern zu besetzen, ist eine Notwendigkeit, also wie gestaltet sich dieses Unternehmen?

Erstens, wie inserieren sie leerstehende Einheiten? Ihre Antwort sollte vom Zielmarkt abhängen. Für Mid- und High-End-Immobilien reicht oft ein vielfältiges Angebot an Mietinteressen-Websites aus. Aber die unteren Einheiten benötigen oft mehr Offline-Support, einschließlich lokaler Zeitungen und Rundschreiben.

Wie sammeln sie Mietgesuche? Im Idealfall sollten Manager sowohl Papier- als auch elektronische Mietgesuche akzeptieren. Papieranwendungen sind besonders wichtig für Immobilien im unteren Preissegment und Immobilien mit hoher Population älterer Mieter. Elektronische Anwendungen sind für Mid- und High-End-Einheiten sowie für Bereiche mit Nachwuchs wichtig.

Welche Verfahren zur Überprüfung von Mietern gibt es? Eine gute Managementfirma wird vollständige Kreditberichte und Bonitätsprüfung, landesweite kriminaltechnische Hintergrundprüfungen und landesweite Berichte über die Geschichte der Räumung durchführen. Sie sollten sich auch an aktuelle und ehemalige Arbeitgeber wenden und die Beschäftigungsgeschichte und das Einkommen überprüfen. Und dann gibt es noch ehemalige und aktuelle Vermieter, an die sich Manager wenden sollten, um nach der Wohnungsgeschichte zu fragen.

Wirklich exzellente Manager besuchen sogar potenzielle Mieter in ihren aktuellen Häusern, um zu sehen, wie sie leben.

Schließlich ist das Mietpaket von entscheidender Bedeutung. Beachten Sie die Wörter „Mietpaket“, nicht „Mietvertrag“ – ein umfassender Mietvertrag beinhaltet zusätzliche Angaben und Ergänzungen, abhängig von Ihrer spezifischen Immobilie. Es sollte eine Einzugs-/Auszugszustands-Checkliste enthalten, z.B. die Dokumentation des Zustands beim Einzug, so dass der Manager bei Bedarf Geld für Schäden von der Kaution beim Auszug einbehalten kann.

Der Mietvertrag sollte spezifisch für Ihre staatlichen Gesetze und Vorschriften sein und alle notwendigen Sprachen oder zusätzlichen Dokumente in Ihrem Staat enthalten.

Zuverlässiges Management

Sobald das Mietpaket unterzeichnet ist, wie reibungslos ist das Management von Monat zu Monat?

Stellen Sie detaillierte Fragen zur monatlichen Berichterstattung und Kommunikation des Unternehmens. Fordern Sie einen Muster-Monatsbericht an, um zu sehen, welche Informationen enthalten sind. Fragen Sie, wer der Hauptansprechpartner sein wird und wie Sie ihn im Notfall (oder nur zur Kontaktaufnahme) erreichen können.

Welche buchhalterischen und steuerlichen Informationen werden sie am Ende des Jahres zur Verfügung stellen? Über 1099€ hinaus sollte der Jahresbericht detaillierte Informationen über alle Kosten und Erträge enthalten.

Führen sie regelmäßige Objektbegehungen durch? Wenn ja, wie oft? Sie sollten mindestens einmal jährlich, vorzugsweise öfter, Innenkontrollen an jeder Mieteinheit durchführen.

Haben sie aktuelle Kundenreferenzen? Rufen Sie ein paar an und fragen Sie, welche Art von Arbeit der Manager für sie erledigt hat. Fragen Sie nach offenen Stellen, der Abwicklung von Reparaturen, Reaktionsfähigkeit und Kommunikation.

Was ist mit den Kosten?

Die Preisgestaltung ist natürlich wichtig. Die meisten Hausverwalter berechnen einen Prozentsatz der monatlichen Miete (normalerweise 7-12%), aber viele berechnen zusätzliche Gebühren von dort aus.

Erkundigen Sie sich unbedingt nach den folgenden Kosten:

  • Berechnen sie während der Stellenangebote?
  • Berechnen sie für die Unterzeichnung eines neuen Mietvertrages?
  • Berechnen sie die Verlängerung eines bestehenden Mietvertrages?
  • Sind die Werbekosten in der Gebühr enthalten oder an Sie weitergegeben?
  • Wie viel Reserve benötigen sie für jede Mieteinheit?
  • Berechnen sie zusätzliche Gebühren für etwas anderes?

Der teuerste ist vielleicht nicht der beste Manager, und ebenso wenig ist der billigste vielleicht auch nicht. Sie vertrauen diesem Unternehmen einige Ihrer größten Vermögenswerte an; stellen ihm schwierige Fragen, besuchen sein Büro persönlich, sprechen mit seinen Mitarbeitern und aktuellen Kunden.

Ihr Hausverwalter kann als Vermieter und Investor Ihre Rendite erzielen oder nicht. Wenn Sie sich nicht 100% sicher in einer Hausverwaltungsgesellschaft fühlen, lassen Sie es und schauen Sie weiter.

Das war unser Gastbeitrag „Wie wählt man die richtige Hausverwaltung?“ – Sie haben Fragen? Lernen Sie uns kennen als Ihre Hausverwaltung Lübeck.

Mehr im Immobilien- und Hausverwalter-Blog von Wertkonzepte Lübeck

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