Was macht eigentlich eine professionelle Mietverwaltung?
Ein Hausverwalter ist ein Dritter, der von einem Vermieter oder Immobilieninvestor beauftragt wird, den täglichen Betrieb von Mietobjekte in seine oder ihre Hände zu nehmen.
Ihre genauen Verantwortlichkeiten und Angebote variieren je nach Art der Immobilie, die sie verwalten, dem Betrag, den sie bezahlt bekommen und den Bedingungen des Managementvertrags.
Hier sind die Sieben der häufigsten Aufgaben, für die ein Hausverwalter verantwortlich ist.
1. Mietsachen bzw. Immobilienvermietung
Der Umgang mit Mietfragen ist eine der häufigsten Aufgaben eines Hausverwalters. Dazu gehören:
- Mietsetzung: Der Hausverwalter ist dafür verantwortlich, das richtige Mietniveau festzulegen, um Mieter für Ihre Immobilie zu gewinnen. Sie verstehen den Markt, in dem sich die Immobilie befindet, und haben sich vergleichbare Immobilien in der Region angesehen.
- Einziehung der Miete: Sie gewährleisten einen optimalen Cashflow, indem sie ein Datum für die monatliche Einziehung der Miete festlegen und verspätete Gebühren strikt durchsetzen.
- Anpassung der Miete: Der Hausverwalter kann die Miete jedes Jahr um einen festen Prozentsatz nach individuellem Landes- und/oder Gemeinderecht erhöhen. Sie können auch die Miete senken, wenn sie es für notwendig halten.
- Betriebskostenabrechnung erstellen
2. Verantwortlichkeiten des Mieters
Die Verwaltung von Mietern ist eine weitere Kernaufgabe eines Hausverwalters. Sie sind in allen Bereichen tätig, einschließlich:
- Mieter finden: Die Hausverwalter sind für die Besetzung der offenen Stellen verantwortlich. Sie wissen, wo sie für die Vermietung werben können und was sie in ihre Anzeigen aufnehmen müssen. Sie verstehen auch, was Mieter anzieht, so dass sie Tipps geben können, um die Renovierung der Immobilie zu unterstützen.
- Überprüfung der Mieter: Lübecker Hausverwalter sollten über einen konsistenten Screening-Prozess verfügen, einschließlich laufender Bonitätsprüfungen und krimineller Hintergrundprüfungen, die Ihre Chancen, wegen Diskriminierung angeklagt zu werden, verringern können. Erfahrene Hausverwalter haben Hunderte, ja Tausende von Mietern gesehen, so dass sie eine bessere Vorstellung davon haben, wie man die richtigen Mieter auswählt; diejenigen, die ihre Miete rechtzeitig zahlen, eine längere Mietdauer haben und weniger Probleme verursachen.
- Abwicklung von Leasingverträgen: Dies kann die Festlegung der Mietdauer und die Sicherstellung aller notwendigen Klauseln zum Schutz des Eigentümers beinhalten. Dazu gehört auch die Festlegung der Höhe der erforderlichen Sicherheitsleistung.
- Umgang mit Beschwerden/Notfällen: Sie werden für die Bearbeitung von Instandhaltungsanfragen, Lärmbeschwerden bezahlt und verfügen über die notwendigen Kontakte, um Notsituationen zu bewältigen.
- Auszugsverwaltung: Wenn ein Mieter auszieht, ist der Manager verantwortlich für die Inspektion der Einheit, die Überprüfung auf Schäden und die Bestimmung, welcher Teil der Kaution an den Mieter zurückgegeben wird. Nach dem Auszug sind sie für die Reinigung des Gerätes, die Reparatur von Schäden und die Suche nach einem neuen Mieter verantwortlich.
- Umgang mit Zwangsräumungen: Wenn ein Mieter keine Miete zahlt oder anderweitig gegen die Bedingungen eines Mietvertrages verstößt, versteht der Hausverwalter die richtige Vorgehensweise, um eine Räumung einzureichen und voranzutreiben.
3. Wartung und Reparatur
Der Hausverwalter muss die Immobilie in einem sicheren und bewohnbaren Zustand halten. Die Hausverwalter sind für die physische Verwaltung der Immobilie verantwortlich, einschließlich der regelmäßigen Wartung und Notreparaturen.
- Immobilienpflege: Dazu gehört auch die vorbeugende Instandhaltung der Liegenschaft, um die Funktionsfähigkeit der Liegenschaft in Top-Zustand zu halten. Ziel dieser Instandhaltung ist es, die Zufriedenheit der bestehenden Mieter zu erhalten und neue Mieter zu gewinnen.
- Reparaturen: Wenn es ein Problem gibt, muss der Hausverwalter das Problem beheben oder jemand anderen damit beauftragen. Sie verfügen oft über ein großes Netzwerk von zuverlässigen Installateuren, Elektrikern, Zimmerleuten und anderen Auftragnehmern.
4. Kenntnisse im Mietrecht
Eine gute Hausverwaltung Lübeck verfügen über fundierte Kenntnisse der landesweiten und nationalen Gesetze über die richtigen Wege:
- Einen Mieter überprüfen
- Handhabung von Kautionseinzahlungen
- Kündigung eines Mietvertrages
- Einhaltung der Normen für die Sicherheit von Eigentum
5. Überwachung der Verantwortlichkeiten
- Sonstige Mitarbeiter: Wenn sich weitere Mitarbeiter in der Immobilie befinden, wie z.B. ein Concierge oder Sicherheitspersonal, ist der Hausverwalter dafür verantwortlich, dass sie ihre Arbeit verrichten. Der Hausverwalter kann seine Gehälter festlegen und sogar entlassen.
- Leerstandsobjekte: Hausverwalter werden oft mit der Betreuung leerstehender Immobilien beauftragt, um sicherzustellen, dass es keinen Vandalismus gegeben hat, und um routinemäßige Wartungsarbeiten durchzuführen. Sie sorgen auch dafür, dass Auftragnehmer und andere Werkstätten ihre Arbeiten rechtzeitig abschließen.
6. Verwaltung des Budgets und Datenschutz
Hausverwalter können für die Verwaltung des Budgets für das Gebäude und für die Pflege aller wichtigen Unterlagen verantwortlich sein.
- Budgetverwaltung: Der Manager muss innerhalb des festgelegten Budgets für das Gebäude arbeiten. In bestimmten Notfallsituationen, in denen die Bewohner (Mieter) oder die physische Struktur (Anlageimmobilien) in Gefahr sind, können sie nach ihrem Ermessen Reparaturen anordnen oder ebenfalls ohne Rücksicht auf das Budget.
- Datensätze pflegen: Der Hausverwalter sollte gründliche Aufzeichnungen über die Immobilie führen. Dies sollte alle Einnahmen und Ausgaben umfassen; Liste aller Inspektionen, abgeschlossenen Mietverträge, Wartungsanträge, alle Beschwerden, Aufzeichnungen über Reparaturen, Reparaturkosten, Wartungskosten, Aufzeichnungen über Mietinkasso und Versicherungskosten.
7. Steuern
Der Immobilienverwalter kann dem Eigentümer helfen, zu verstehen, wie man Steuern für die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie einreicht. Der Hausverwalter kann auch Steuern für die Immobilie hinterlegen.
