Gebühren für die Hausverwaltung: Wie viel kostet die Hausverwaltung wirklich?

Was viele Mietverwaltungen an verschiedenen Arten von Gebühren erheben, erfahren Sie hier.

1) Monatliche Gebühr für die Hausverwaltung

So ist es wahrscheinlich selbstverständlich, dass Sie eine monatliche Verwaltungsgebühr zahlen müssen. Was jedoch nicht selbstverständlich ist, ist, dass alle monatlichen Verwaltungsgebühren unterschiedlich sind.

Auf der Oberfläche scheint dies offensichtlich zu sein. Einige Unternehmen berechnen einen Teil der Monatsraten und andere eine Pauschalgebühr. So könnte beispielsweise Ihre Wahl klar erscheinen, wenn Sie Unternehmen A vergleichen, das 10% der gesammelten Mieten mit Unternehmen B berechnet, das 75 Euro im Monat berechnet.

Wenn Sie 1.200 Euro pro Monat an Miete berechnen, bedeutet das, dass Unternehmen A Ihnen 120 Euro pro Monat für das Management berechnet. Einfache Wahl, oder?

Vielleicht. Aber denken Sie daran, dass Unternehmen A eine Vielzahl von Dienstleistungen zu ihrem Preis anbieten könnte, während Unternehmen B nur eine begrenzte Palette von Dienstleistungen anbieten könnte. Der Schlüssel liegt also darin, alles zu betrachten, was in der monatlichen Verwaltungsgebühr enthalten ist, und die Kosten für zusätzliche Dienstleistungen über ihren primären Leistungsumfang hinaus zu berücksichtigen.

Nicht nur das, sondern auch Unternehmen, die eine Pauschale erheben, können dieses Geld einziehen, auch wenn die Immobilie leer steht. Das bringt uns zu…..

2) Leerstandsgebühren

Dies ist die Gebühr, wenn es in Ihrer Immobilie keinen Mieter gibt. Unserer Meinung nach sollten Immobilienverwalter Ihnen keine Leerstandsgebühr berechnen. Aus diesem Grund basiert unser Preismodell auf “vereinnahmten Mieten”. Konkret beträgt unser Standardplan 7,9% der vereinnahmten Mieten – wir verdienen kein Geld, wenn Sie es nicht tun, und so sollte es sein.

Im Gegenteil, es gibt viele Unternehmen, die eine niedrige Rate wie € 50 oder € 75 pro Monat fördern werden. Was sie nicht erwähnen, ist, dass dieser Preis unabhängig von den Mietern in der Immobilie ist. Das macht den Hausverwalter kaum motiviert, offene Stellen zu besetzen.

Am schlimmsten sind jedoch die Hausverwalter, die einen Prozentsatz der “geplanten Mieten” berechnen. Das heißt, sie berechnen Ihnen einen Prozentsatz, in der Regel größer als eine Pauschale, unabhängig davon, ob es einen Mieter in der Immobilie gibt oder nicht. Achten Sie genau auf diese Formulierung im PMA.

3) Einrichtungsgebühr

Damit werden die Verwaltungskosten für die Einrichtung eines neuen Kontos bei z.B. einer Lübecker Hausverwaltungsgesellschaft gedeckt. Realistisch gesehen sollten Sie diese Gebühr nicht bezahlen müssen. Sie werden ihnen eine Leasinggebühr und eine monatliche Verwaltungsgebühr zahlen, eine zusätzliche Gebühr zur Einrichtung Ihres Kontos ist nicht erforderlich.

4) Leasinggebühr

Dies ist die Gebühr für die Suche nach einem neuen Mieter. Dies nimmt Zeit in Anspruch und beinhaltet Aufgaben wie Internet-Marketing und Präsentation der Immobilie. Es beinhaltet auch die Überprüfung des Mieters, um sicherzustellen, dass er für die Immobilie geeignet ist. Da dies Zeit in Anspruch nimmt, ist es normal, eine Gebühr zu erheben.

Diese Gebühr kann sehr unterschiedlich sein. Wir haben es als eine Pauschalgebühr von 800 $, einen Prozentsatz der Monatsmiete und eine volle Monatsmiete gesehen. Bei Active Renter berechnen wir 5% des gesamten Mietwertes.

Wenn Sie also diese Gebühr prüfen, denken Sie daran, dass die Miete Ihrer Einheit typischerweise bestimmt, was das Beste für Sie ist. 50% einer €1.000 Miete schlägt eine Pauschale von €800, aber 50% einer €2.000 Miete verliert zu einer Pauschale von $800 Miete. Nehmen Sie sich die Zeit, diese schnelle Mathematik zu machen, wenn Sie Ihre Kosten betrachten.

Denken Sie auch daran, dass Leasing ist einer der wichtigsten Teile der Verwaltung einer Miete, weil es Ihnen hilft, sicherzustellen, dass Sie einen guten Mieter bekommen. So, wenn die Kosten super niedrig sind, €100 zum Beispiel, ist es wahrscheinlich, dass Ihr Hausverwalter nur durch den Leasingprozess eilen will – nicht gut für Ihr Ergebnis.

5) Mietvertragsverlängerung

Wenn Sie einen Mieter in der aktuellen Immobilie haben und diesen den Mietvertrag verlängern wollen, erfordert dies einige Arbeiten im Namen Ihrer Lübecker Hausverwaltung. Natürlich sollten sie für diese Arbeit entschädigt werden, aber sie sollten definitiv nicht den gleichen Betrag verlangen wie bei der Einrichtung des ersten Mietvertrages.

Wir haben irgendwo zwischen €100 und €300 für eine Mietverlängerung gesehen. Wir berechnen persönlich €199. Halten Sie definitiv Ihre Augen offen nach jemandem, der Sie wesentlich mehr belasten will, sie sind nicht jemand, dem Sie vertrauen sollten, um Ihre besten Interessen im Hinterkopf zu haben.

6) Werbe-/Marketingkosten

Marketinggebühren sind nicht ungewöhnlich, aber sie werden auch nicht von allen Hausverwaltungen erhoben. Wir haben gesehen, wie diese Anklagen auf verschiedene Weise erhoben wurden.

Zuerst haben wir eine wöchentliche Gebühr von €8 bis €10 gesehen, während die Immobilie leer steht. Das klingt zwar nicht nach viel, könnte sich aber summieren.

Zweitens haben wir gesehen, wie sie auf der Grundlage einer Obergrenze eingerichtet wurde. Zum Beispiel, wenn die Ausgaben €100 übersteigen, dann würden die zukünftigen Kosten dem Eigentümer in Rechnung gestellt.

Drittens, wie bereits erwähnt, werden einige Immobilienverwalter Leerstandgebühren erheben, und ein Teil ihrer “Begründung” besteht darin, dass es Geld kostet, eine Immobilie zu vermarkten, wenn sie leer steht.

Letztendlich sind wir nicht der Meinung, dass Haus- und Immobilienverwalter Lübeck eine zusätzliche Gebühr für die Vermarktung zahlen sollten. Die Tatsache der Angelegenheit ist diese, es ist verhältnismäßig billig, ein Mietobjekt derzeit zu vermarkten. Wenn Sie wie wir sind, nutzen Sie Technologie, um den Prozess zu automatisieren und Mieter online zu finden. Wir haben unsere Technologie eingesetzt, um unsere Marketingkosten nahezu inexistent zu halten und unsere durchschnittliche Leerstandsdauer bei 2 Wochen. Wir geben diese Einsparungen an unsere Eigentümer weiter, indem wir keine Marketinggebühr erheben.

7) Reserve-/Wartungsfonds

Also ist dies nicht wirklich eine Gebühr oder Kosten, es ist einfach ein Fonds, der Ihr Geld hält. Sie können es jedoch bei der Auswahl eines Hausverwalters berücksichtigen.

Eine normale Reserve reicht von €200 bis €500. Wir haben auch gesehen, wie es mit einem Betrag pro Immobilie eingerichtet wurde. Zum Beispiel “€400 pro Immobilie mit einem Maximum von €800 pro Eigentümer.” Unsere Gebühr liegt etwa in der Mitte bei 350 Euro.

Also willst du einen kleinen oder großen Fonds? Das kommt darauf an. Wir haben einen durchschnittlich großen Reservefonds, weil er es uns ermöglicht, Reparaturen bei Bedarf durchzuführen, ohne den Eigentümer belästigen zu müssen. Viele unserer Besitzer mögen das.

Es könnte jedoch unangenehm sein, jemanden die Kontrolle über eine große Reserve haben zu lassen, und das ist ein vernünftiges Anliegen. Letztendlich müssen Sie Ihren Komfort bestimmen, wenn es um Ihre Reserve geht.

8) Wartungsgebühren

Dies ist keine Gebühr, die Sie in jedem PMA sehen werden, aber es lohnt sich sicherlich, während Ihres Einstellungsprozesses nachzufragen.

Hier ist die Sache, einige Hausverwalter versuchen, ein zusätzliches Einkommen aus der Kennzeichnung der Instandhaltung zu erzielen. Das ist definitiv nicht etwas, was sie schriftlich umsetzen werden.

Zum Beispiel müssen sie vielleicht eine Reparatur durchführen, die 100 Euro kostet, aber dann berechnen sie dir 150 Euro oder mehr. Im Laufe der Zeit summiert sich das wirklich.

Es wird sogar noch schlimmer. Einige Hausverwalter werden nicht nur die Instandhaltung aufschlüsseln, sondern auch eine Provision von den Auftragnehmern erhalten. Das ist nicht von Natur aus schlecht, aber es kann zu einem Interessenkonflikt führen.

Zum Beispiel, stellen wir uns eine Firma namens Pete’s Sanitäranlagen vor. Petes Klempnerarbeit ist bereit, eine gegebene Reparatur für 200 Euro durchzuführen. Allerdings könnte Ihr Hausverwalter einen Deal mit Sanitärprofis in der ganzen Stadt haben. Leider verlangt Plumbing Pros 300 Euro. Obgleich es für Sie besser wäre, wenn Ihr Hausverwalter mit Pete’s Plumbing arbeitete, könnten sie sich für Plumbing Pro’s entscheiden, weil die Provision, die sie verdienen werden. Nicht genau das, was du willst, oder?

Tatsächlich hat sich in einigen Fällen gezeigt, dass Hausverwaltungen bei einfachen Aufgaben bis zu den 6-fachen Preis berechnet haben. Die Lektion hier ist, um sicherzustellen, dass Sie Ihre Sorgfaltspflicht erfüllen, das Unternehmen vorher recherchieren und mit dem Eigentümer darüber sprechen, wie er seine Wartung verwaltet.

9) Räumungsgebühren

Wenn Sie den richtigen Mieter finden, müssen Sie sich vielleicht nie um diese Gebühr kümmern. Es ist jedoch immer gut, auf das Schlimmste vorbereitet zu sein, und zu wissen, was Ihr Hausverwalter in Rechnung stellen könnte, ist sehr wichtig.

Wie bei anderen Gebühren haben wir eine Spanne der Räumungskosten gesehen. Zum Beispiel haben wir Unternehmen gesehen, die Pauschalgebühren von bis zu 500 Euro zuzüglich aller Gerichtskosten erheben. Wir sahen auch Stundensätze zwischen €50 und €150 pro Stunde.

Persönlich nehmen wir die Räumungsabwicklung in unseren Standardmanagementplan auf. Wir bieten auch eine Mietergarantie für 6 Monate und einen Räumungsschutz von 15 Euro pro Monat. Diese Garantie deckt Kosten im Wert von bis zu 800 Euro. Obwohl Räumungen selten sind, können sie kostspielig sein, wenn sie auftreten, weshalb wir diese Garantie immer empfehlen.

10) Mahnwesen / Mahngebühren

Dies ist eine zusätzliche Gebühr für die nicht rechtzeitige Bezahlung Ihrer Rechnungen. Sie werden diese Gebühr in der Regel nur bei Pauschalgesellschaften oder Hausverwaltungen, die eine Leerstandsgebühr erheben, wirklich sehen. Diese Gebühr wäre sonst selten notwendig. Um dies zu veranschaulichen, weil wir unsere Verwaltungsgebühr als Prozentsatz der vereinnahmten Mieten nehmen, müssen wir nie Eigentümer für Geld jagen. Auf der anderen Seite müssen sich die Eigentümer nie Sorgen um die Zahlung machen, sie zahlen nur, wenn die Immobilie ihnen Geld bringt.

11) Provision für den Verkauf einer Immobilie

Die Provision variiert je nach Hausverwalter. Typischerweise sind es 6 oder 7 Prozent. Wir berechnen persönlich 6% des Bruttoverkaufspreises (3% gehen an uns, 3% gehen an den Vertreter des Käufers), nicht nur das, sondern wenn einer unserer Eigentümer mit uns verkauft, erstatten wir die Verwaltungsgebühren für das letzte Jahr. In unseren Köpfen ist das eine Win-Win-Situation.

Eine wichtige zu beachtende Frage ist, ob es erforderlich ist, dass Sie mit einem Hausverwalter verkaufen oder nicht. Wir sind fest davon überzeugt, dass niemand verpflichtet sein sollte, mit seinem Hausverwalter zu verkaufen, also wenn Sie das in Ihrem PMA sehen, tun Sie alles, was Sie können, um es zu entfernen (oder jemand anderen zu finden).

12) Provision für den Verkauf der Immobilie an einen derzeitigen Mieter

Dies kann zwischen den Hausverwaltungen etwas mehr variieren. Wir haben gesehen, dass die Bandbreite zwischen 3% und 6% liegt. Wir haben sogar eine Situation gesehen, in der diese Provision noch erhoben würde, wenn das Haus in den 6 Monaten nach Ablauf der Mietdauer an den Mieter verkauft würde. Unsere Provision beträgt 6% (3% gehen an uns, 3% an den Vertreter des Käufers) des Bruttoumsatzes.

13) Vorzeitige Stornierung Gebühren

Einige Hausverwaltungsgesellschaften werden Sie in einen langfristigen Vertrag einbinden, weil sie einfach zu gut in ihrem Job sind, als dass Sie sie verlassen könnten. Andere, nun, sie würden es vorziehen, dich mit umfangreichen Gebühren für den Vertragsbruch einzusperren.

Das Schlimmste, was wir gesehen haben, war ein Unternehmen, das Gebühren im Wert von 6 Monaten für den Vertragsbruch verlangte. Das könnte irgendwo zwischen €500 und €1.000 liegen, abhängig von der Managementgebühr. Bei Active Renter Property Management berechnen wir nichts. Gib uns eine Frist von 30 Tagen und wir werden dich weitermachen lassen. Dies ist die gleiche Höflichkeit, die wir denken, dass alle Hausverwalter ihren Investoren geben sollten.

14) Verwaltungsgebühr

Verwaltungsgebühren gehen in der Regel mit detaillierten Wartungsprojekten einher. Wir haben es als Prozentsatz der Kosten für die Arbeit und als Pauschale gesehen. So oder so, stellen Sie sicher, dass Sie diese Kosten berücksichtigen, wenn Sie die Gesamtkosten eines bestimmten Hausverwalters ermitteln.

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15) Aufsichtshonorar

Wenn Sie möchten, dass Ihr Hausverwalter Arbeiten ausführt, die über den Rahmen des ursprünglichen PMA hinausgehen, sollte es nicht überraschen, dass er für seine Zeit entschädigt werden möchte.

Zum Beispiel hatten wir mehrere Eigentümer, die uns gebeten haben, die Installation eines neuen Pools auf ihrem Grundstück zu übersehen. An dieser Stelle geht es nicht mehr um die Hausverwaltung, sondern um das Projektmanagement. Es geht wirklich über den Rahmen der regulären Hausverwaltung hinaus. Für diese Art von Großprojekt berechnen wir in der Regel etwa 150 Euro pro Stunde. Dies würde unseren Bauherrn natürlich nicht daran hindern, für diese Arbeiten einen eigenen Projektleiter oder Generalunternehmer zu finden.

16) Honorar für spezialisierte Dienstleistungen

Wie bei einer Aufsichtsgebühr gibt es Zeiten, in denen Eigentümer uns bitten, zusätzliche Dienstleistungen zu übernehmen. Wir klassifizieren dies als “ungewöhnliche Arbeitsleistung” und umfassen Aufgaben wie Immobilienberatung und Antragstellung bei Planungs- oder Planungsausschüssen. Wir machen diese Arbeit nicht oft, aber wenn es nötig ist, berechnen wir normalerweise €75 pro Stunde.

17) Versandgebühr

Einige Hausverwalter werden Ihnen tatsächlich berechnen, dass Sie Ihren Papierkram per E-Mail versenden. Es sind normalerweise nur $2 bis $5, aber es ist so unnötig, dass wir uns Sorgen um eine solche pingelige Ladung machen würden.

18) Druckgebühr

Wenn Sie Ihren Scheck drucken lassen möchten, werden einige Hausverwalter eine Gebühr erheben. Wir haben gesehen, dass für diesen Service Gebühren in Höhe von bis zu 25 Euro anfallen. Das ist völlig unnötig und sollte als rote Flagge angesehen werden.

19) Recherchegebühr

Was wäre, wenn du deine Aussage von vor 3 Monaten sehen wolltest, um einige deiner Zahlen noch einmal zu überprüfen? Einige Hausverwalter würden Ihnen eine “Forschungsgebühr” von €50 pro Stunde berechnen, um zurückzugehen und sie zu finden. Wenn das wie eine dumme Ladung aussieht, dann nur, weil es so ist.

Wir umgehen jeden Bedarf an dieser Gebühr, indem wir unseren Eigentümern rund um die Uhr online Erklärungen zur Verfügung stellen. Auf diese Weise können sie ihre Aussagen immer sehen und wir müssen nicht daran arbeiten, dies zu erreichen. Jeder gewinnt.

20) Mieterzahlung

Stellen Sie sich vor, Ihr Mieter hat sich entschieden, mit einer Kreditkarte zu bezahlen, und der Hausverwalter hat eine Bearbeitungsgebühr eingeführt. Außer, dass du derjenige bist, der die Gebühr bezahlt.

Im Ernst, einige Hausverwalter werden dies berechnen. Obgleich es mit Ferienmieten allgemeiner ist, halten Sie ein Auge auf diese Gebühr und stellen Sie sicher, dass Ihr Hausverwalter sie für Sie beseitigt.

21) Hausbesitzerverband (HOA) Verwaltungsgebühr
Zurück, als der Markt zusammenbrach, gab es eine Tonne Investoren, die Hunderte und manchmal Tausende von Immobilien in Phoenix kauften. Viele von ihnen kamen von der Ostküste und konnten die Grundstücke nicht aufgeben, weil sie “zu gut für ein Geschäft” waren.

Was sie nicht erkannten, war, dass viele dieser Immobilien in einer HOA waren, die mit einer Vielzahl von Gebühren allein von der HOA kommt.

Im Moment übernehmen wir fast das gesamte HOA-Management mit unserem Standardplan. Für diesen Service berechnen wir dem Eigentümer nichts über die monatliche Verwaltungsgebühr hinaus.

Es gibt einige Hausverwalter, die eine Gebühr für diesen Service erheben. Dies kann zwischen $25 und $50 liegen, wenn sie Papierkram einreichen müssen. Nun, fügen Sie das zu den Kosten der HOA hinzu, die Mieterregistrierungsgebühren und jährliche Veranlagungskosten beinhaltet, und Sie können sehen, wie sich die Gebühren summieren würden.

Die Lektion hier ist, dass Eigentümer vorsichtig sein und sicherstellen sollten, dass ihr Hausverwalter sie nicht übermäßig für Dienstleistungen im Zusammenhang mit der HOA in Rechnung stellen wird.