Die 20 wichtigsten Fragen an einen Hausverwalter
“Mit ihrer Erlaubnis habe ich meine 20 wichtigsten Fragen ausgewählt, um einen Hausverwalter zu fragen – was immer noch 30 Minuten oder mehr dauern würde. Meiner Meinung nach sind dies die wichtigsten Fragen, um einen Hausverwalter zu fragen, den Sie über die Einstellung nachdenken.”
1) Was sind die verschiedenen Dienstleistungen, die Sie Ihren Kunden anbieten?
Sie möchten sicherstellen, dass Sie eine Hausverwaltungsgesellschaft in Lübeck finden, die Ihre Immobilie vermarkten, vermieten, verwalten und verkaufen kann. Es ist auch wichtig, sicherzustellen, dass dieses Unternehmen erstklassige Wartung, Inspektionen und eingehende Hintergrundprüfungen durchführen kann.
2) Wie viele Mieteinheiten verwalten Sie?
Dies wird Ihnen helfen, ihre Größe zu verstehen. Zu wenig Mieteinheiten und sie sind entweder unerfahren oder haben Kunden durch schlechten Service verloren. Zu viele Mieteinheiten und Sie verlieren sich im Shuffle. Suchen Sie einen Hausverwalter mit 200 bis 600 Mieteinheiten. Dann hast du festgestellt, dass deine Goldlöckchen einen Level von “genau richtig” haben.
3) Welche Erfahrung hat Ihr Firmeninhaber mit der Verwaltung von Mietern?
Einige Firmeninhaber haben noch nie eine Immobilie verwaltet. Wenn der Firmeninhaber noch nie eine Vermietung verwaltet hat, wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass er oder sie ein Unternehmen leitet, das Ihnen bei Ihrer Anlageimmobilie effektiv helfen kann?
4) Wie bestimmen Sie die Höhe der Miete?
Ein Immobilienverwalter sollte in der Lage sein, eine vergleichbare Marktanalyse aller anderen verfügbaren Angebote in der Nähe Ihrer Immobilie durchzuführen. Sie sollten Immobilien verwenden, die gerade vom Markt verschwunden sind und Immobilien, die derzeit auf dem Markt sind, um die höchstmögliche Miete zu ermitteln. Sie sollten auch über das Fachwissen und die Erfahrung verfügen, die erforderlich sind, um die einzigartigen Aspekte Ihrer Mietobjekte zu berücksichtigen, wie z.B. einen Pool oder eine neue Küche.
5) Sind Sie derzeit ein aktiver Immobilieninvestor in Ihrem Markt?
Die Führungsrolle des Unternehmens sollte darin bestehen, selbst in den Immobilienmarkt zu investieren. Punkt. Wenn sie nicht in Ihren Markt investieren, dann fehlt ihnen das Verständnis, das sie brauchen, um Ihnen zu helfen, sich zu übertreffen.
6) Unter welchen Bedingungen kann ich meinen Verwaltungsvertrag kündigen?
Man wird nie an einen Vertrag gebunden, dem man nicht entkommen kann. Einige Unternehmen werden versuchen, Sie mit einem Vertrag gefangen zu halten, und andere werden Ihr Unternehmen mit großartigem Service führen. Wenn ein Unternehmen Ihnen einen unausweichlichen Vertrag anbietet, ist es an der Zeit, sich woanders umzusehen.
7) Wie hoch sind die Verwaltungsgebühren und/oder Preisoptionen bei der Vermietung der Immobilie?
Diese Frage wird Ihnen helfen, Ihre durchschnittliche monatliche Gebühr zu verstehen, falls vorhanden. Einige Unternehmen bieten eine Flatrate an, andere bieten eine Rate auf der Grundlage des Mietpreises. Andere werden 3 Preisstufen anbieten, die einen reinen Leasingplan, einen Standardplan und einen Premiumplan beinhalten.
Wieder sind Sie am besten dran, nach einem Prozentsatz der gesammelten Mieten zu suchen. Dies motiviert Ihren Hausverwalter, offene Stellen zu besetzen, da diese nicht bezahlt werden, wenn Sie keinen Mieter haben. Es motiviert sie auch, für höhere Mietbeträge zu kämpfen, weil dies auch ihrem Endergebnis hilft. Flatrate Unternehmen erhalten die gleiche Bezahlung, egal was passiert, also warum sollten sie motiviert sein, Ihnen eine höhere Miete zu zahlen?
8) Gibt es Gebühren, wenn die Immobilie keine Mieter hat?
Dies ist eine sehr wichtige Frage, die aus zwei Gründen gestellt werden muss. Erstens, viele Unternehmen werden eine “Flatrate” anbieten, die großartig klingt, bis Ihre Immobilie leer ist…. und sie berechnen Ihnen immer noch. Wenn ein Unternehmen Geld mit leerem Grundstück nimmt, wie motiviert sind sie Ihrer Meinung nach, die freie Stelle zu besetzen?
9) Welche sonstigen Gebühren könnten mir für die Verwaltung meiner Immobilie berechnet werden?
Auch hier werden einige Unternehmen versuchen, Sie dazu zu bringen, zu unterschreiben, weil sie eine niedrige Rate anbieten. Wie das Sprichwort sagt, wenn es zu schön ist, um wahr zu sein, dann ist es das wahrscheinlich. Sobald Sie unterschrieben haben, wird eine Firma, die preiswert schien, Ihnen jetzt viele zusätzliche Gebühren berechnen. Denken Sie daran, dass eine Hausverwaltungsgesellschaft Geld verdienen muss, wenn sie also kein Geld mit der niedrigen monatlichen Gebühr verdienen, werden sie einen anderen Weg finden, es zu tun.
10) Muss ich meine Immobilie bei Ihnen verkaufen, wenn ich sie auflisten will?
Einige Hausverwalter werden Sie bitten, einen Vertrag zu unterschreiben, der Sie zwingt, die Immobilie mit ihnen zu verkaufen. Fall nicht darauf rein. Eine qualitativ hochwertige Maklertätigkeit würde dies nie erfordern – aber sie wären verfügbar, wenn Sie ihre Maklertätigkeit in Anspruch nehmen wollten.
11) Bieten Sie eine direkte Kaution für Ihre Besitzer an?
Es sei denn, Sie leben in Back to the Future und sind in die 1800er Jahre gereist, sollte Ihr Hausverwalter in der Lage sein, Ihren Scheck auf Ihrem Konto einzuzahlen. Das spart Ihnen Zeit und Mühe, und das ist der Grund, warum Sie sie eingestellt haben.
12) Wie erhalten Sie die Miete von den Mietern?
Mieter zu bitten, Schecks in ein Büro mitzubringen, ist ähnlich wie säuregewaschene Jeans, es mag in den 80er Jahren okay gewesen sein, aber die Zeiten haben sich geändert. Das dürfte klar sein! Wenn Ihr Hausverwalter Ihre Mieter nicht online bezahlen lässt, ist das aus zwei Gründen eine rote Flagge. Erstens, es verlangsamt die Geschwindigkeit, mit der Sie bezahlt werden können. Zweitens, es macht es für die Mieter einfacher, die Zahlung der Miete zu verpassen. Wenn die Zahlung online erfolgt, können die Mieter ihre Zahlung automatisieren und diese beiden Probleme werden vermieden.
13) Führen Sie Immobilieninspektionen durch und wenn ja, welche Kosten sind damit verbunden?
Ihre Immobilie in Lübeck ist gefährdet, wenn Ihr Hausverwalter keine Inspektionen durchführt. Dies sollte eine kleine Gebühr erfordern und es wird eine der besten Investitionen sein, die Sie tätigen können. Es stellt sicher, dass Sie Probleme bekommen, bevor sie außer Kontrolle geraten.
14) Bieten Sie eine Räumungsgarantie an?
Einige Unternehmen, wie wir selbst, bieten eine Räumungsgarantie an. Es ist nur eine kleine Gebühr, aber es wird Ihnen eine große Abdeckung geben, sollten Sie einen Mieter vertreiben müssen.
15) Welche Schritte unternehmen Sie bei der Vermarktung von Immobilien?
Ihr Lübecker Hausverwalter sollte Immobilien über eine Vielzahl von Kanälen bewerben. Wenn sie noch immer nur Zeitungsanzeigen schalten und auf das Beste hoffen, dann sollten Sie klar denken.
16) Wie lange sind Ihre Immobilien in der Regel leer?
Die durchschnittliche Leerstandszeit nach Fertigstellung einer Immobilie sollte etwa 2-4 Wochen betragen. Nicht länger als dies bedeutet, dass der Hausverwalter darum kämpft, Mieter zu finden, nicht kürzer als dies bedeutet, dass Ihr Mietbetrag zu niedrig ist und Sie vielleicht Geld auf dem Tisch lassen. Eines dieser Szenarien ist schlecht für Sie und Ihre Mietobjekte.
17) Was sind Ihre Einkommens- und Auswahlkriterien für Bewerber?
Wenn sie nicht einen Standard dann einstellen, wie können sie sicher sein, dass dieser Pächter Miete bildet? Es sollte selbstverständlich sein, dass ein Mieter genügend Einkommen haben muss, um die Miete zu bezahlen.
18) Welche Kontrolle habe ich über den Mietvertrag?
Ihr Hausverwalter sollte Ihnen einen Einblick in den Mietvertrag geben, wenn es ein oder zwei Punkte gibt, die für Sie wichtig sind. Wenn du jedoch viele Ergänzungen einbringst, solltest du es einfach selbst geschrieben haben. Stellen Sie sicher, dass Ihr zukünftiger Hausverwalter Vertrauen in die Mietverträge hat, die er für Mieter geschrieben hat, indem er diese Frage stellt.
19) Werden Wartungs- und Reparaturkosten erhoben?
Sie müssen sicherstellen, dass eine zukünftige Hausverwaltungsgesellschaft nicht einen Gewinn erzielt, wenn sie die Instandhaltung durchführt. Wenn sie bereit sind, Ihnen für die Wartung zu berechnen, dann könnten Ihre Gewinne stark abnehmen.
20) Wie oft erhalte ich Updates zu meinem Portfolio?
Genau wie Zahlungsauszüge sollten Sie in der Lage sein, Aktualisierungen Ihres Portfolios so oft zu erhalten, wie Sie sie benötigen. Ihre Immobilien sind Ihr Geschäft und nicht so oft Updates anzubieten, wie Sie wollen, wäre das Äquivalent, Ihrem Hausverwalter zu sagen, dass er seine E-Mails eine Woche lang nicht überprüfen kann. Es ist eine Situation, die ein Scheitern garantieren würde.
Das war der Artikel “Die 20 wichtigsten Fragen an einen Hausverwalter” – Sie haben weitere Fragen? Wir stehen Ihnen sehr gern zur Verfügung!
