Wie man mit lauten Mietern umgeht

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Jeder Mieter verdient Ruhe und Frieden. Aber die Menschen interpretieren „ruhig“ unterschiedlich, was zu unbequemen Situationen für die Vermieter führen kann.

Betrachten Sie zum Beispiel diese wahre Geschichte, die ich „The Case of the Midnight Guitarist“ nenne. Der Vermieter, ein Freund von mir, der mehrere Immobilien im kalifornischen San Lorenzo Valley besitzt, erzählte mir von einem Musiker, der in einer von zwei Mieteinheiten in einer ruhigen, bachseitigen Umgebung lebte.

„Eines Tages erhielt ich eine Lärmbeschwerde von den Mietern in einer der Einheiten. Es schien, dass der Vermieter in der anderen Einheit die Gewohnheit hatte, sich von einem langen Arbeitstag zu entspannen, indem er Gitarre übte. Leider war seine Gitarre elektrisch und musste an einen Verstärker angeschlossen werden, um gehört zu werden. Er spielte das, was er für friedliche Riffs hielt, bis in die Nacht hinein. Meine anderen Mieter dachten nicht, dass die Riffs friedlich wären.“

Mein Vermieterfreund bat den Gitarristen, Kopfhörer zu tragen, aber er weigerte sich. Alle Mieter hatten einen Standardmietvertrag unterzeichnet, der keine Lärmprobleme behandelte, so dass mein Freund vor einer Zwickmühle stand: Wie kann sichergestellt werden, dass jeder Mieter ein ruhiges Vergnügen hatte, ohne die Rechte des Gitarristen zu verletzen?

Was ist Stiller Genuss?

Als stillschweigende Garantie zwischen Mieter und Vermieter kann eine Bestimmung für „ruhigen Genuss“ das Wort „ruhig“ enthalten, was aber nicht unbedingt Lärm verbietet. Es bedeutet lediglich, dass der Mieter Anspruch auf ungestörte Nutzung der Räumlichkeiten hat. Die Gerichte lesen diese Garantie in jedem Mietvertrag, unabhängig davon, ob sie ausdrücklich angegeben ist oder nicht.

Zu den Vorteilen, die es garantiert, gehören:

  • Nutzung aller mit dem Gerät gelieferten Einrichtungen. Wenn ein Gerät ausfällt, muss der Vermieter es reparieren.
  • Ungehinderter Zugang zum Gerät. Vom Vermieter wird erwartet, dass er die Einfahrt frei hält und alle Türen und Schlosssätze in gutem Zustand sind.
  • Freiheit vom Eindringen. In Ermangelung von Mietvertragsverletzungen oder offensichtlichen Schäden an den Räumlichkeiten haben die Mieter ein Recht auf Privatsphäre, einschließlich der Freiheit von einer unangemessenen Anzahl von Hausbesuchen.
  • Ruhe und Frieden. Der Vermieter muss alle störenden Geräusche, die sich in seiner Kontrolle befinden, wie z.B. einen zwitschernden Rauchmelder, ansprechen.

Der Lärm einer Person ist die Musik einer Anderen.

Was tun bei lauten Mietern im Haus?Es ist schwierig, alle die ganze Zeit glücklich zu machen. Im Falle des Mitternachtsgitarristen wurde ein Teil der Mieter gestört. Aber der Gitarrist betrachtete das von ihm erzeugte Geräusch als inspirierend. Sein Gitarrenspiel war für ihn ein stiller Genuss auf dem Gelände.

Nachdem mein Freund mehrere Beschwerden erhalten hatte, gewährte er den geschädigten Mietern freiwillig eine Mietminderung, um sie zum Bleiben zu bewegen. Mein Freund verlor Geld, weil er es versäumt hat, den Lärm im Mietvertrag zu behandeln.

Ein richtig formulierter Leasingvertrag kann den dringend benötigten Hebelwirkung bieten.

Das Ergebnis des Vermieters war am stärksten betroffen, weil er es versäumt hatte, den Lärm im Mietvertrag zu behandeln.

Generische Mietverträge vermeiden

Mein Freund benutzte einen generischen Mietvertrag, der aus dem Internet heruntergeladen wurde. Es enthielt keine spezifische Klausel für den stillen Genuss und behandelte den Lärm überhaupt nicht. Da sie kaum mehr als Mietzahlungen, Säumniszuschläge und Kautionen abdeckt, ließ sie die meisten anderen Fragen – wie Wartungs- und Nutzungsrichtlinien – offen.

Es gibt nichts „Gratis“ an einer kostenlosen Mietvertragsvorlage. Es wird dich Tausende kosten.

Komplexere Mietverträge vom Hausverwalter enthalten in der Regel eine stille Genussklausel, decken aber in der Regel die Nutzung der Einheit selbst ab – nicht die Auswirkungen der Nutzung durch den Mieter auf andere Mieter. Es ist jedoch möglich, die Sprache des Lärms in diese Klausel aufzunehmen. Darüber hinaus kann die Klausel einen Vorbehalt enthalten, wie z.B. „vorbehaltlich aller Bedingungen und Bestimmungen dieses Mietvertrages“, und der Mietvertrag kann mögliche Störungen in einer separaten Klausel beheben.

Durchsetzung ruhiger Arbeitszeiten

Ein effektiver Weg, um allen Mietern den gleichen Genuss der Ruhezeit zu gewährleisten, ist die Festlegung von Stunden, in denen der Lärm auf ein Minimum reduziert werden soll. Diese Zeiten können an Wochentagen und Wochenenden unterschiedlich sein, beginnen aber in der Regel um 22.00 Uhr. Der Mietvertrag sollte festlegen, dass „Ruhezeit“ sowohl für Gäste als auch für Mieter gilt.

Erkundigen Sie sich auch bei Ihrem örtlichen Bezirks- oder Gemeindeverwaltungsamt. Vielleicht haben sie bereits Lärmverordnungen erlassen, die Sie durchsetzen können. Das Tolle an Lärmverordnungen ist, dass man, wenn ein Mieter sich nicht daran hält, die Polizei rufen kann und sie wird es für einen durchsetzen.

Lösung von Streitigkeiten

Selbst wenn alle Mieter einer „quiet hours“-Klausel zustimmen, kann es schwierig sein, einen Streitfall beizulegen. Unterschiedliche Personen neigen dazu, unterschiedliche Lärmgrenzwerte zu haben.

Vermieter verwenden in der Regel einige der folgenden Kriterien, um Lärmbeschwerden zu beurteilen:

  • Mehrere Beschwerden. Hat sich mehr als ein Mieter beschwert? Mehrere Beschwerden haben mehr Gewicht als eine von einer (möglicherweise überempfindlichen) Person.
  • Wiederkehrende Probleme. Wiederkehrende Beschwerden? Dies deutet auf ein Muster von vorsätzlichen Störungen hin.
  • Quelle des Lärms. Ist der Lärm ein Produkt alltäglicher Aktivitäten? Eine 80%ige Teppichregel kann dazu beitragen, Lärmbelästigungen bei Mehrfamilienhäusern zu vermeiden.
  • Maßnahmen zur Behebung. Wurden Maßnahmen ergriffen, um die Quelle des Lärms zu beseitigen? Der Midnight Guitarist zum Beispiel hat vielleicht versucht, die Lautstärke zu verringern.
  • Dokumentation und Glaubwürdigkeit. Hat der beschwerdeführende Mieter Störfälle dokumentiert? Daten, Zeiten und Schätzungen des Lärmpegels sind hilfreich.
    Strafen

Die Klausel zur Miete für ruhige Stunden sollte auch Sanktionen für Verstöße vorsehen. Die Räumung sollte eine Option sein, aber nicht die einzige. Eine Geldstrafe sollte in den meisten Fällen Wiederholungen verhindern.

Eine Beispiel-Klausel „Leiser Genuss“ Klausel
Während die genaue Sprache, die in einer Klausel für ruhige Stunden verwendet werden soll, von Staat zu Staat variieren kann, könnte eine typische Sprache etwa so aussehen:

„Leiser Genuss. Der Mieter kann die Wohnung vorbehaltlich dieses Mietvertrages ohne Beeinträchtigung bewohnen und nutzen. Der Mieter darf den stillen Genuss eines anderen Mieters im Gebäude oder in der Umgebung nicht stören. Der Mieter ist für die Einhaltung der Ruhezeiten des Gebäudes verantwortlich. Ruhige Stunden sind von XX  an Wochentagen und von XX an Wochenenden. Verstößt der Mieter bei drei verschiedenen dokumentierten Anlässen gegen die Ruhezeitrichtlinie, verstößt der Mieter gegen den Mietvertrag. Der Vermieter behält sich das Recht vor, dem Mieter eine Geldstrafe in Höhe von XX € in Rechnung zu stellen und/oder den Mieter zu verweisen, wobei die Entscheidung allein beim Vermieter liegt.“

Fazit

Der Frieden zwischen Vermieter und Mietern mit unterschiedlichen Lärmtoleranzen muss gewahrt werden. Eine klare Sprache im Mietvertrag erleichtert die Arbeit und kann den Vermieter Geld sparen.

Mehr im Immobilien- und Hausverwalter-Blog von Wertkonzepte Lübeck

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