Warum eine Investition in gewerbliche Immobilien eine schlechte Idee sein könnte

Wer liebt nicht eine leicht umstrittene Schlagzeile?

Ich kann die verärgerten gewerblichen Hypothekenmakler, Investoren und Immobilienmakler bereits spüren, die bereit sind, einen Mund voll Kommentare unten freizusetzen. Jetzt, bevor Sie die Handschuhe ausziehen, denken Sie bitte daran, dass ich ein großer Anhänger von gewerblichen Immobilieninvestments bin und sehen Sie es als MUSS für jeden Investor, der mit Ein- oder Mehrfamilienhäusern beginnt.

Also zieh die Handschuhe noch nicht aus und lies weiter.

Sie haben vielleicht gehört, dass jede Art von Immobilie, ob kommerziell oder nicht, eine gute Investitionsmöglichkeit ist. Und vor allem bieten Gewerbeimmobilien im Vergleich zu nicht gewerblichen Immobilien deutlich mehr finanzielle Vorteile. Aber hat Ihnen jemand auch gesagt, dass Investitionen in Gewerbeimmobilien etwas riskanter und chaotischer sind als Investitionen in nicht-kommerzielle Immobilien? Es gibt so viele Themen wie gesetzliche Anforderungen, zusätzliche Gesetze und fundiertes Wissen, die die Verwaltung von Gewerbeimmobilien erschweren.

In diesem Artikel werde ich auf die Schlüsselfragen eingehen, die die Handhabung von Gewerbeimmobilien so schwierig machen und warum Sie es sich besser zweimal überlegen sollten.

Gewerbliche Immobilien sind eine Klasse von Immobilienvermögen, die für geschäftliche Zwecke genutzt werden. Sie besteht aus drei Sektoren: Büro, Einzelhandel und Industrie. Gewerbliche Immobilien werden oft aus Gründen wie hohe Renditen, längere Mietverträge und kleinere Einlagen bevorzugt. All diese Faktoren stimmen, aber diese Dinge sehen meist auf dem Papier gut aus. Es gibt Risiken im Zusammenhang mit gewerblichen Immobilien, die Sie vor der Investition kennen müssen – Risiken, die es bei der Investition in Wohnimmobilien einfach nicht gibt.

1. Gewerbliche Immobilien sind kompliziert zu verstehen.

Der Kauf einer Wohnimmobilie erfordert ein gutes Verständnis für den Verkauf und den Mietmarkt. Sie müssen lernen, wie viel ein Haus kosten wird, was es kosten wird, um das Haus zu reparieren, den Wert des Hauses nach der Reparatur und die Art der Miete, die Sie in der Lage sein werden, von ihm zu erhalten. Nun, all diese Dinge kommen mit Erfahrung, und keine von ihnen ist zu kompliziert. Tatsächlich können Sie eine Menge Informationen erhalten, indem Sie einfach Leute fragen. Möchten Sie mehr über die Nachbarschaft erfahren? Frag die Nachbarn. Ein einfacher Blick darauf, welche anderen Orte in der Nähe in der Lage sind, die Miete zu kassieren, wird Ihnen sofort eine gute Vorstellung davon geben, was Sie erwarten können.

Nicht so bei Gewerbeimmobilien. Dies erfordert ein Verständnis ähnlicher Konzepte, ist aber viel komplizierter als das. Das Herausfinden der Zahlen erfordert Wissen, das nicht ohne weiteres verfügbar ist, und erfordert sicherlich etwas Erfahrung. Die anderen entscheidenden Faktoren, die den Wert einer Gewerbeimmobilie enorm beeinflussen, sind die zukünftige Attraktivität Ihrer Immobilie, die Mietdauer, die Solidität des Mieters und die Art des Geschäfts, die am besten zu Ihrer Immobilie passt. Der Wert und die Miete Ihrer Immobilie hängen auch von den Arten von Unternehmen ab, die in dem Gebiet tätig sind, in dem sich Ihre Immobilie befindet. Darüber hinaus sind die Gesetze in einigen Bereichen weniger streng. Das bedeutet, dass die Transaktion nicht durch staatliches Recht, sondern durch vertragliche Vereinbarungen geregelt wird. All dies zusammen macht es ziemlich kompliziert, in gewerbliche Immobilien zu investieren. Normalerweise kommt es darauf an, eine Nische auszuwählen und sich darauf zu konzentrieren.

2. Geschäftsimmobilien sind empfindlich gegenüber wirtschaftlichen Bedingungen.

Sicher, wenn die Wirtschaft wächst und schrumpft, verändern sich auch Wohnimmobilien mit ihr und können einen niedrigeren ROI haben als erwartet. Aber wo das wahr sein könnte, sind Gewerbeimmobilien viel empfindlicher gegenüber einem sich verändernden Wirtschaftsklima. Jeder braucht einen Platz zum Leben, und die meisten Arbeitsplätze sind relativ stabil. Auch wenn die Wirtschaft einen Abschwung erlebt, werden die Menschen immer ein Dach über dem Kopf haben müssen.

Aber das Gleiche kann man von Gewerbeimmobilien nicht sagen. Wenn die Wirtschaft stark ist, steigen die Nachfrage und der Preis von Gewerbeimmobilien. Menschen, die gewerbliche Immobilien mieten, können sich dafür entscheiden, stattdessen von zu Hause aus zu arbeiten und den Laden zu schließen, wenn der Markt schlecht ist. Aber auch wenn es der Wirtschaft auf nationaler Ebene gut geht, spielen lokale wirtschaftliche Veränderungen ihre Rolle. Vielleicht ist der Standort, den Sie anbieten, nicht mehr so wünschenswert wie früher. Wenn das passiert, kann Ihre Immobilie jahrelang ohne Mieter bleiben.

3. Die Bewertung von Gewerbeimmobilien ist schwierig.

Wohnimmobilien werden in der Regel im Mietvergleich vermietet. Das bedeutet, dass der Eigentümer seine Immobilie mit ähnlichen Objekten vergleicht, die kürzlich im gleichen Gebiet vermietet wurden. Bei Wohnimmobilien ist es viel einfacher, ähnliche Wohnimmobilien zu finden. Normalerweise bedeutet das, dass man durch die Nachbarschaft geht. In einigen Fällen kann man mit gesundem Menschenverstand auskommen oder fragt seine freundliche örtliche Hausverwaltung.

Bei Gewerbeimmobilien ist es sehr schwierig, zwei Objekte zu vergleichen. Eine Reihe von Faktoren beeinflussen den Wert dieser Eigenschaften. Auch ist es schwierig, ähnlich aussehende Immobilien zu finden, die kürzlich vermietet wurden und auch für das gleiche Publikum relevant sind. Eine Möglichkeit, Gewerbeimmobilien zu bewerten, ist ein Blick auf den Wert pro Quadratmeter. Dies kann z.B. verwendet werden, wenn Sie eine Immobilie in einem Einkaufszentrum besitzen. Die Lage ist wichtig, aber zumindest benachbarte Objekte können hier eine Orientierungshilfe sein. Wenn das nicht funktioniert, alternativ. Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet.

Ein Ertragsansatz berücksichtigt den Gewinn, den eine Immobilie pro Jahr erzielen kann, und multipliziert ihn mit dem Marktkapitalisierungssatz, um den Wert der Immobilie zu reduzieren. Der Marktkapitalisierungssatz variiert je nach Art der Immobilie, Art des Mieters, Mietdauer, Bonität des Mieters, Zustand der Immobilie, Marktbedingungen und verschiedenen Standorten einer Immobilie. Aber auch dann ist der Wert einer Immobilie ein sehr fließender Begriff und erfordert viel Einsicht. Das ist nichts, was du alleine machen wirst, direkt aus dem Nichts.

4. Bei Gewerbeimmobilien dauert die Suche nach Mietern länger.

Obwohl auch in Ostholstein Gewerbeimmobilien langfristig auf drei oder sogar zehn Jahre vermietet werden können, dauert es nach dem Leerstand in der Regel viel länger, geeignete Mieter für diese Objekte zu finden. Da diese Immobilien für geschäftliche Zwecke vermietet werden, dauert die Suche nach einer geeigneten Übereinstimmung zwischen dem Standort der Immobilie, der Art der Immobilie und den geschäftlichen Anforderungen der relevanten Unternehmen in der Regel länger. Das hat einen ziemlich großen Einfluss auf den Cashflow. Es wird erwartet, dass der Eigentümer auch alle Kosten in diesem Zeitraum übernimmt. Dies kann eine enorme Belastung für den Eigentümer darstellen, da die Steuern im Vergleich zu Wohnimmobilien viel höher sein können.

Darüber hinaus sind die Bedingungen für einen gewerblichen Mietvertrag im Vergleich zu einem Wohnungsmietvertrag recht kompliziert. Ein gewerblicher Mieter hat viele Möglichkeiten zur Vermietung, wie z.B. einen Brutto-Leasingvertrag, modifiziertes Brutto, Doppel-Netto und Dreifach-Netto. Auch die Marktkapitalisierungsraten variieren je nach Vertragsart. Gesetze variieren auch je nach Staat, so dass das, was in einem Staat möglich sein könnte, geradezu illegal oder viel zu teuer sein kann, um zu versuchen, einen anderen einzubeziehen. Die Betreuung von Mietern, Mietwerten und Leerstandsverträgen erfordert einmal mehr viel Know-how.

5. Alte Gewerbeimmobilien sind eine Bedrohung für neue und aufgewertete Immobilien im gleichen Gebiet.

Investoren von alten Gewerbeimmobilien sind immer wieder durch neuere und aufgewertete Gewerbeimmobilien im gleichen Gebiet bedroht. Mieter suchen immer nach modernen und aufgewerteten Büroflächen oder Geschäftsräumen. Es ist das gleiche mit Wohnimmobilien, natürlich, aber die Modernisierung eines Büros kann viel teurer werden als die Modernisierung eines Hauses. Mit dem Auftauchen neuer Objekte steigt das Risiko eines Leerstandes bei bestehenden Objekten, was zu höheren Kosten führen kann.

6. Die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ist schwierig.

Das ist nicht zu unterschätzen. Es ist nicht allzu schwierig, eine Finanzierung für den Kauf von Mietwohnungen zu erhalten, da es eine große Anzahl von Kreditgebern gibt, die Darlehen für einen Zeitraum von 15 bis 30 Jahren anbieten. In der Regel ist die Wohnimmobilie ohnehin nicht so teuer und ist etwas, das sich sogar mit Mietgeld auszahlen lässt. Bei Gewerbeimmobilien wird der Kreditbetrag für weniger als 30 Jahre abgeschrieben und folgt meist einem Ballonzahlungsmodus. Das bedeutet, dass der gesamte Saldo des Darlehens nach einer bestimmten Zeit, z.B. nach fünf oder zehn Jahren, fällig wird. Der Investor soll das Darlehen bei Fälligkeit der Ballonzahlung zurückzahlen. Dies ist nicht immer bequem für den Anleger. Viele Investoren freuen sich auf die Refinanzierung, wenn die Ballonzahlung fällig wird, aber wenn sich der Markt ändert, ist die Refinanzierung des Darlehens schwierig.

Hinzu kommt, dass Gewerbeimmobilien in der Regel teurer in der Anschaffung sind und die Dinge noch schwieriger werden. Es ist wahr, dass größere Immobilien ein stabileres Einkommen erzielen können, aber um diese Art von Geld von einer Bank zu erhalten, benötigen Sie Erfahrung, um damit umzugehen.

Gewerbliche Lübecker Immobilieninvestitionen erfordern viel Bodenarbeit. Sie müssen Ihre Sorgfaltspflicht bezahlen, um den Markt und die Immobilie zu bewerten. Wenn Sie weiterhin in Gewerbeimmobilien investieren wollen, sollten Sie die lokalen Markt- und Immobilienbedingungen im Auge behalten. Sie müssen eine Menge Zahlenverarbeitung durchführen, da eine Reihe von Faktoren den Wert einer Gewerbeimmobilie beeinflussen. Schließlich, während Sie all das tun, sollten Sie eine solide Exit-Strategie in Ihrem Plan haben. Es sind all diese Dinge, die Wohnimmobilien für Investoren, insbesondere für Einsteiger, so viel attraktiver machen.